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Geschlossene Immobilienfonds werden hauptsächlich als Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG) oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufgelegt. Durch die Anteilszeichnung wird der Anleger Gesellschafter der Unternehmensform mit unternehmerischem Risiko. Im Gegensatz zu einer Gesellschaftsform mit beschränkter Haftung haften die Gesellschafter z.B. einer GbR mit ihrem gesamten Privatvermögen. Entscheidenden Einfluss auf das Anlagerisiko eines Engagements in geschlossene Immobilienfonds hat also zunächst einmal die Gesellschaftsform. Das nächste wichtige Kriterium ist der Emissionsprospekt. In ihm findet sich eine ausführliche Beschreibung des Gesellschaftskonzepts und beleuchtet mögliche Risiken und Ertragschancen.
Der Anleger sollte darauf achten, dass die Immobilien, in die investiert wird, detailliert dargestellt werden. In welcher Lage befinden sich diese? Wie ist die infrastrukturelle Anbindung? Bestehen bereits Mietverträge und wie ist die Mieterauslastung? Der Emissionsprospekt wird zwar ebenfalls wie der Fondsprospekt eines offenen Fonds von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) geprüft, jedoch wird bei geschlossenen Fonds nicht die Richtigkeit, sondern nur die Vollständigkeit der Angaben geprüft. Es liegt also in der Verantwortung des Anlegers, hier entsprechende Prüfungen vorzunehmen. Eine gute Ertragsaussicht besteht dann, wenn eine gute Mietauslastung bereits besteht oder aber vertraglich vereinbart ist. Dabei sollte auch auf die Bonität der Mieter geachtet werden. Eine Investition in unbebaute Grundstücke bzw. noch zu errichtende Immobilien stellt ein höheres Risiko dar, da nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob diese den erhofften Ertragsnutzen und die angepeilte Auslastung einfahren werden. Die Investition in sog. Blind Pools (= Investition in mehrere nicht spezifizierte Immobilien) kann eine Option sein, um das Risiko auf mehrere Säulen zu verteilen.